초보부동산경매, 부동산경매방법, 부동산경매로 내집마련방법

초보부동산경매, 부동산경매방법, 부동산경매로 내집마련방법

   

부동산시장의 침체가 상당히 길어지는 가운데 많은 분이 경매를 통해
부동산을 매수하려고 하는 사람들이 많아지고 있습니다.

최근에는 투자가 아닌 실수요자들이 대거 부동산경매입찰에 참여하고 있습니다.
특히 아파트 빌라 등의 입찰에 참여하고 있는 사람들이 많아지고 있습니다.

1번 떨어진 물건의 최저가 즉 80%대에 낙찰을 받는 분들도 있고,
또는 2번 떨어진 물건의 70%대에 낙찰을 받기도 합니다.
많게는 50%까지 떨어진 물건을 입찰받는 사람들도 있습니다.

낙찰받아서 단기적으로 매도하기에는 시장이 다소 침체분위기지만,
이번 기회에 무엇을 마련해야 하는 분들의 입장에서는 최상의 시장입니다.

특히 실수요자들 입장에서 일반매매보다 경매를 통해
아파트를 10~30%까지 싸게 낙찰받는 사례도 있기 때문에 한번 도전해 보는것도 좋습니다.

 

 

경매, 어떻게 하는 것인가
한 건물에 대한 경매 투자 과정은 보통 6개월가량 걸린다고 합니다.
이 기간 동안 투자자는 법원과 경매 부동산을 수시로 다니면서
많은 부분을 신경 써야만 실패율을 최대한 낮출 수 있습니다.

 

사전 조사는 관심 부동산에 대한 실질적인 현장 조사로 입찰 결심을 굳히는 단계입니다.
경매에서 가장 중요한 첫 단계이기도 합니다.

실제 주변 시세와 감정가 비교, 소유자, 임차인의 상황 등을 종합적으로 파악해
투자할 가치가 있는지 없는지 판단해야 합니다.
보통 3회 이상 해당장소에 나가 객관적인 근거를 바탕으로 결정합니다.

 

법원에 입찰을 하는 것은 해당 법원에 나가 원하는 입찰가와 함께
감정가의 10% 보증금을 넣고 직접 입찰하는 단계입니다.

많은 사람들이 입찰해 치열한 경쟁이 붙는 부동산도 있고,
아무도 입찰하지 않아 다음으로 유찰되기도 합니다. 1명만 입찰하는 단독 입찰도 있습니다.
일반적으로 감정가가 낮은 인기 부동산은 20회 입찰해 1회 낙찰받을 정도로 낙찰받기가 어렵습니다.

 

그 후 낙찰은 입찰에 성공한 경우입니다.
수익이 괜찮을 것으로 예상되는 부동산을 적당한 가격에 낙찰받았다면 성공한 투자입니다.
그러나 부동산 불경기인 요즘 자칫하면 일반 매매가보다 더 비싸게 낙찰받아
큰 투자금이 팔리지 않는 부동산에 묶이거나, 낙찰을 포기하고 10%의 경매 보증금만 날리는 경우도 발생합니다.

 

잔금 지급은 낙찰받은 부동산의 90%에 해당하는 잔금을 치르는 과정입니다.
투자금을 모두 가지고 있다면 쉽게 잔금을 치를 수 있지만 그렇지 않은 경우가 상당수입니다.

잔금이 모자라면 낙찰 부동산을 담보로
시중 은행이나 제2금융권에서 대출을 받아 잔금을 지급합니다.
잔금을 치르면 부동산 소유권은 투자자에게 넘어오게 됩니다.

 

마지막으로 명도는 현재 부동산을 점유하고 있는 임차인 혹은 전 소유주를 퇴거시키는 과정입니다.
투자자들이 가장 어려워하는 단계이기도 합니다.

전화나 면담으로 현 거주자에게 퇴거를 명하거나 새로 임대차 계약을 맺어야 합니다.
현 거주자와 임대차 계약을 새로 맺는 게 가장 쉬운 방법이나 그렇지 못한 상황이 많습니다.

만약 거주자가 퇴거하지 않을 경우 적당한 금액의 이사 비용을 지원해 돕는 것도 좋은 방법입니다.
이런 제안에도 퇴거하지 않겠다고 버티면 법적인 절차에 따라 강제 집행으로 거주자를 내보낼 수 있습니다.

대부분 생활이 어려운 세입자와
사업에 실패하거나 보증을 잘못 서는 바람에 부동산을 잃은 전 소유자가 거주자라
적지 않은 마찰을 빚을 수 있습니다.
명도가 완료되면 시세가로 부동산을 다시 매매하거나 세입자를 들여 수익을 실현하게 됩니다.

 

 

부동산 경매는 상당한 법률 지식과 부동산 지식이 필요한 투자 수단입니다.
준비 없이 무작정 경매에 도전할 수 없기에 반드시 학습이 필요하다.
가장 쉽게 접근할 수 있는 방법은 시중 서점에서 경매 서적을 구입해 읽으면서
막연하게만 느껴졌던 경매에 대한 사전 학습을 하는 것입니다. 

이와 더불어 인터넷의 경매 전문 카페와 블로그 등 온라인 커뮤니티를 이용하는 것도 힘이 됩니다.
특히 온라인 커뮤니티에서는 경매에 대한 기초 지식과 성공,
실패 사례들을 무료로 찾아 볼 수 있기 때문에 많은 도움을 받을 수 있기 때문입니다.

 

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